domingo, 4 de diciembre de 2016

Impuesto a la plusvalía


El 1 de diciembre de 2016, el presidente Rafael Correa, envío por segunda ocasión el proyecto de ley de impuesto a la plusvalía. Con ello, nuevamente se pone sobre el tapete de la discusión política-económica el tema tributario. Lamentablemente, al igual a lo sucedido con el impuesto a la herencia, y cerca de convertirse en una constante cuando se trata de impuestos en Ecuador, el debate carece de rigurosidad técnica sumado a una gran dosis de desinformación por parte de los actores políticos y medios de comunicación. 

Sin análisis alguno, los candidatos de oposición (salvo Paco Moncayo) ya han anunciado que de ganar las elecciones abolirían dicho tributo ignorando que los tributos al valor de la tierra tienen una larga historia mundial. Por ejemplo, en 1879 en el libro “Progreso y Miseria”, Henry George, un economista de corte liberal de la ciudad de Nueva York, argumentaba que la tierra debe ser gravada ya que es un bien que pertenece a la humanidad siendo que no es una creación del hombre por lo que el valor que se extraiga de esta es cuestionable. Su argumento era que la plusvalia de la tierra al no ser producto del esfuerzo propio del hombre, en contraposición al valor que se devenga del trabajo, debería de pagar un tributo. En cuanto a los economistas modernos: Marshall, Samuelson, Friedman, Krugman entre otros, estos argumentan que los impuestos sobre la tierra (bienes inmuebles) son eficientes y no distorsionan el andamiaje de la economía, siendo una fuente correcta de financiación para el desarrollo de las urbes. 

El impuesto a la plusvalía en Ecuador, se ha anunciado con una tasa marginal del 75%, lo que lleva a una gran manipulación política. Esto, debido a que la gran mayoría de la población no entiende como realmente se debe computar el cálculo del impuesto, planteando así la falsa ilusión de que el impuesto sería confiscatorio y por ende tremendamente injusto. 

Lo cierto es que el impuesto en mención es un tributo progresivo que busca castigar las ganancias extraordinarias producto del esfuerzo de terceros y la especulación en la venta de bienes inmuebles, no así la ganancia ordinaria producto del esfuerzo propio. El establecimiento del punto en el cual una ganancia deja de ser ordinaria y empieza a ser extraordinaria siempre será debatible técnicamente, algo similar al establecimiento de una tasa de usura, lo cual no anula el hecho de que a nivel global la usura sea sancionado como un delito a partir de cierto punto de inflexión en la tasa de interés. 

El principio del impuesto a la plusvalia se rige por pagar más en función de un mayor ingreso extraordinario, siendo que la tasa efectiva en la mayoría de los casos es baja e incluso nula. La base imponible para el cálculo del impuesto es la diferencia entre el valor de venta del inmueble y el valor de compra capitalizado a la tasa de interés efectiva (valor ordinario), tomando en cuenta los gastos por mejoras y una exención de 24 salarios mínimos. Actualmente la tasa efectiva que pública el BCE a 360 días o más es del 7.52% anual, lo que implica que al cabo de 10 años el precio de un inmueble puede poco más que duplicarse por concepto de valor ordinario y el impuesto a pagar sería cero. 

Para ilustrar, una casa que se compra hoy en 100 mil dólares y que en 10 años se vende en 200 mil dólares pagaría CERO de impuesto. Esto se explica porque el valor de dicha casa capitalizado por 10 años al 7.52% es de 206,610 dólares, y si a esto se le suma el valor de la exención 8,784 dólares se tiene que la base imponible es menor a 0 (200,000 – 206,610 – 8,874 = -15,394), por lo que 75% de tasa marginal de impuesto multiplicado por 0, da como resultado CERO DE IMPUESTO a pagar. 

Pero si esa misma vivienda se vendería en 250 mil dólares, es decir su valor en 10 años se multiplico por 2.5, dicha transacción ya pagaría un impuesto, pues la base imponible sería mayor a cero. En dicho caso la base imponible sería 34,605 dólares (250,000 – 206,610 – 8,875 = 34,605). Esto determina que el impuesto a pagar sería de 25,955 (34,605*75%=25,955) lo que implica una tasa efectiva del 10.38%, un impuesto que no puede considerarse como confiscatorio. 


Siguiendo la misma lógica, si dicha casa de 100 mil dólares al cabo de 10 años se pudiera vender en 500 mil dólares, es decir, multiplicar su valor por 5, el impuesto a pagar entonces sí sería oneroso. En dicho caso, el impuesto efectivo sería del 42.7% por lo que se pagaría un impuesto de 213,455 dólares dejando un valor neto de venta de 286,545 dólares. Por ende, el efecto del tributo lleva a que, a partir de cierto valor la ganancia marginal por vender un bien inmueble a un valor especulativo sea casi plana, lo que desincentiva la especulación de bienes inmuebles siendo que esto ayuda a mitigar posibles burbujas inmobiliarias a futuro (Ver Gráfica 1). 

Gráfica 1. valor de venta, impuesto, venta neta e impuesto efectivo, inmueble comprado en 100 mil dolares y vendido luego de 10 años



Otra forma de entender el efecto que tiene el impuesto, es mediante la comparación entre la tasa de valoración de un bien inmueble en contraposición a la tasa de valoración neta del inmuebles (Ver gráfico 2). Es decir, comparar cuanto puede ser la ganancia anual de un bien inmueble antes y después del pago del impuesto. Los datos demuestran que, para un inmueble de 100 mil dólares, la curva empieza a tener un efecto marginal decreciente a partir del 8% anual, lo que implica que a una ganancia superior al 8% anual puede interpretarse como extraordinaria, siendo que esta empieza a tributar de manera bastante progresiva. 

Gráfica 2. Tasa de valoración vs tasa de valoración neta, inmueble comprado en 100 mil dolares y vendido en 10 años


Dado a que dentro de la fórmula de cálculo existe una exención de carácter fija, determinada en 24 salarios mínimos. Para bienes de un menor valor, por ejemplo 20 mil dólares, el punto de inflexión entre la ganancia ordinaria y la extraoridnaria resulta mayor situándose en el 9% anual, lo que denota el carácter progresivo del impuesto al permitir que en términos proporcionales la ganancia ordinaria sea mayor para bienes inmuebles de menor valor. 

En resumen, el impuesto a la plusvalía grava progresivamente el ingreso extraordinario producto de la venta de un bien inmueble, siendo que actualmente se reconoce como ganancia ordinaria a aquella que no sobrepase una capitalización anual del 7.52% más un monto fijo de 24 salarios mínimos. Limitar la ganancia de bienes inmuebles si bien podría resultar en un menor incentivo para comprar este tipo de bienes, tiene otros efectos positivos tales como la diversificación de inversiones a otros sectores de la economía como bonos y acciones de empresas, lo que en terminos macroeconomicos resulta positivo. Así mismo, limitar la rentabilidad del mercado inmobiliria previene que a futuro se forme una burbuja en este sector.  

Por último, la teoría económica desde hace mucho tiempo atrás respalda la imposición de gravámenes sobre la tierra, en dicho sentido un impuesto sobre el valor de la tierra como lo detalla The Economist es eficiente. Por consistente y por cómo está estructurado el impuesto a la plusvalía en Ecuador, este también sería beneficioso, siendo que evitaría la especulación de bienes inmuebles impidiendo que personas se enriquezcan a causa de poseer información privilegiada sobre el desarrollo de planes urbanos a futuro, o por la simple fortuna de poseer un bien que adquirió valor producto del esfuerzo de terceros.

Alcance: 

 Existen algunos puntos importantes referentes a la ley de plusvalia que es importante recalcar:

1) El sector de la construcción, comprendido por personas juridicas y naturales que se dedique a la construcción de bienes inmuebles para su comercialización, esta exento del tributo. Esto implica que el tributo no afecta las operaciones de este este tipo de emprendimientos, que estan inmersos en la compra y venta de terrenos con regularidad.

2) El impuesto empieza a regir pasado un periodo de transición, siendo ademas que el impuesto entra en vigencia apartir de la segunda venta de un bien inmueble desde que se aprueba la ley. Esto es necesario dado a que actualmente una gran cantidad de inmuebles estan subvalorados acorde a los registros de sus escrituras, siendo que si se tomase dicho valor el impuesto se distorcionaria. Es importante recalcar que de aprobarse esta ley, lo que se sugiere es asegurarse de que el valor de la escritura no sea inferior al valor que se pago por el bien, de tal forma que a futuro no se pague un impuesto excesivo.

3) No son objeto del impuesto a) sucesiones; b) donaciones; c) rifas y sorteos; d) remates o ventas judiciales o por venta del Estado; e) dación en pago del inmueble por parte del deudor o garante del deudor, para cancelación de deudas.

Ejemplos en los que se paga 0 de impuesto (dar clic para ampliar)



Dato de interés

Un dato de interés es que en Manhattan el precio por pie cuadrado de los bienes inmuebles en 10 años no se ha duplicado, esto implica que si el impuesto a la plusvalía que se plantea en Ecuador se hubiese aplicado en dicha ciudad entre 2006 y 2016, serían muy pocas las personas que al vender su inmueble hubiesen pagado el impuesto a la plusvalía.

Gráfico 3. Crecimiento del valor de bienes inmuebles en Manhattan (Nueva York)





69 comentarios:

  1. Sin embargo al poner un impuesto a la plusvalia y haciendolo general tiende a un problema en las inversiones existe el riesgo, y al definir una tasa general estaría sólo implicando el riesgo del dinero y no del riesgo de la inversión. Ese problema esta inserto cuando se quiere invertir del exterior en el país, tenemos riesgo de la inversión con los denominados betas de riesgo. La nueva ley debería asumir el riesgo de inversión que no tenga que ver con el dinero Y esto es algo complicado de aplicar.

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    1. Fernando, inversión es inversión... Ve a Wall street e invierte... puedes ganar o perder... No entiendo como quieres solo ganar... Que negocio si lo tomas como tal asegura siempre ganancia... Generalmente solo el inmobiliario...

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    2. Que respuesta más cojuda, la gente por naturaleza va a buscar inversión en bienes inmuebles y si no lo encuentra aquí lo va a encontrar en Perú o en Miami genios...

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    3. ...Eso pasa en tu cabeza y en la de los tuyos....iluso.

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    4. ¿Y por qué "la gente por naturaleza va a buscar inversión en bienes inmuebles"? Fácil, por el carácter especulativo que se ha creído es legal en este país. Compran a precio de gallina con peste y se cruzan de brazos. No es lo mismo que inviertas en mejoras y que en un lapso de tiempo ganes un % PRUDENTE y legal. En estos tiempos uno no puede aspirar a una buena casa dado que les ponen de precio que les da la gana. Para mi esta ley ayudara mucho en un mediano plazo a que los precios se sinceren y más gente pueda comprar casas que hoy por sus precios SOBREVALORADOS no pueden hacerlo.

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    5. Como seria en el caso del suelo que se utiliza para edificar edificios?, se cobraria el impuesto a cada venta de condominio? bueno esto no lo he leido en la posible ley a emitirse, seria interesante que se publique ejemplos en estos casos. Ello implica que se cobraria posiblemente el sobreprecio en el suelo multiplicado por el numero de condominios?.

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  2. Otro aspecto si el bien lo compraste hace 20 años, la pregunta sería que como cualquier inversión de riesgo tendría que tomarse desde que hace la inversión entonces la tasa no sería desde 2017 sino desde 1996 y sería una tasa acumulada.
    Esto implicaría que debería asumir el gobierno que si las tasas acumuladas pasan a ser mayor deberían cobrarse impuestos pero si es menos que hay que hacer... plantear subsidios.

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  3. El problema radica en determinar lo "extraordinario", que no es más que una arbitrariedad y cómo tal, una distorsión de la oferta y la demanda. Con lo que se debe acabar es con el flujo de información política privilegiada (cómo saber por dónde va a pasar una vía, etc), que es otra distorsión, esta plenamente intencionada, y no atentar contra las plusvalías legítimas (así sean fruto del azar), haciendo leyes con dedicatoria.

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    1. Entre azar y especulación hay ina línea muy delgada, bueno se puede discutir el % de ganancia extraodinaria pero el fondo se trata de controlar una situación que ha hecho mucho daño al Ecuador como lo son el tráfico de tierras y la especulación, hace poco un ejemplo reciente ocurrio en España y afectó a compatriotas que hoy viven un calvario por la crisis de la burbuja inmobiliaria.

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    2. Así es... Guayaquily Quito principalmente se plagaron de terratenientes con información confidencial... compraron mucho a precio de huevo podrido y vendieron urbanizado... Bingo... Millonarios.

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    3. No existe la tal información 'privilegiada', toda la planificación que se haga desde el gobierno central o los gobiernos autónomos se debe difundir en algún momento desde la etapa de propuesta, estudios, planificación y ejecución, la información se comparte a muchas personas y empresas privadas, no puedes controlar eso, propones un absurdo aqui el problema es la especulación y lo que se debe combatir es eso con esta ley... defiendes al ladron y al acto ilícito en sí en lugar de combatirlo...

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    4. Que no existe la informacion privilegiada ??, en que mundo vives acaso cuando los vendedores de bienes inmuebles se enteran que se construira un Terminal de buses , un hospital o cualquier bien inmueble que se planifique acaso ellos no corren a comprar esos bienes ? y usualemnte ellos tienen gente dentro de los municipios ya que si el gobierno quiere hacer una obra esta debe conocerla el municipio o me equivoco ?, y acaso mientras transcurre el tiempo de la aprobacion municipal previa , los miembros de los municipios no saben si se aprobara o no ? pero antes siquiera de q se apruebe ya los agentes de bienes inmuebles ya esttan comprando y apenas este terminada la construcion de lo que se planifico acaso esos vendedores no suben su precio almenos al doble sin nisiquiera pasarle una manito de pintura al bien que adquirieron ?, eso paso en Milagro para el hospital del iess, lo mismo paso en Ballenita para la construccion del terminal de buses ,pero resulta que para ti eso no existe , es decir COINCIDENTEMENTE LOS VENDEDORES DE BIENES INMUEBLES TIENEN TAN BUENA SUERTE QUE USUALMENTE COMPRAN Y EN POCO TIEMPO LLEGAN OBRAS ,ES DECIR ES UN MILAGRO ...

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    5. jaja, que bonito vivir en un mundo de fantasía. Los políticos y sus allegados han hecho fortunas inmensas gracias a información privilegiada, especialmente de municipios. En los EEUU por ejemplo, en la bolsa de valores las transacciones con información privilegiada se las llama "insider trading" y es penada con cárcel.

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    6. Es así de simple como dice Aurelio. No atacas el verdadero problema y creas todo un circo para justificar tu inoperancia para resolver lo que debes resolver. ¿es igual con paraísos fiscales?. Y no se trata de política. Se ve este comportamiento en muchas empresas también, incluso privada.

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    7. Con estas lógicas de defensa a una ley absurda se debería mejor eliminar los carros porque hay accidentes. Suspender los vuelos aéreos porque los aviones se caen. En sí nos imponen un impuesto confiscatorio porque hay gente que especula. Mejor mete preso a los especuladores y déjanos libres al pueblo.

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    8. Si no vas a especular, no te va a llegar el impuesto, cual es tu miedo?

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  4. que extraño defender un supuesto perjuicio (sin computarlo) por lo tanto no hay rigor académico en ese argumento, y para rematar coloca ejemplo de burbuja inmobiliaria ocurrida en otro País. Esto no es nada más que demagogía pura y falta de argumentos para sustentar de forma académica su tesis

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    1. ¿Qué argumentos 'técnicos' está usando usted para descalificarlas? Aquí hay fuentes, revistas especializadas, autores, gráficos que permiten hacer un análisis técnico. Demagogia barata es lo que hace la derecha diciendo que es perjudicial para la familia ecuatoriana. La prensa comercial no pasa de ser portavoz de los que verían afectados sus intereses, porque no seamos ingenuos, hay muchos alcaldes que se han hecho ricos con la especulación de tierras, y uno que otro ya se estaba afilando con los terrenos de Daular en el nuevo aeropuerto de Guayaquil. Los que defienden acabar con la especulación, son los que tienen conflictos de intereses, al ciudadano común que a duras penas adquirirá una vivienda para vivir, y no para revender ni le afectará, al contrario ya no pagará. Pero como el impuesto, como lo explica el autor está dirigido para LOS RICOS, entonces saltan Las Cámaras de Producción, los empresarios, los banqueros, los medios de comunicación, etc.

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  5. Es el primer ánalisis serio sobre está necesaria ley.
    Llama mucho la atención lo irresponsable de algunos candidatos que sin saber el contenido del proyecto,se oponen viceralmente sin explicar motivos técnicos.

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  6. Muy buen artículo. Lo único que no tomaste en cuenta es que luego de 10 años esos 24 salarios básicos seguramente serán mucho más que los 8mil y pico de hoy. De pronto aplicando incrementos al salario por inflación estimada se llegaría a una rentabilidad ordinaria más precisa

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    1. Cuantas veces se ha incrementado el sbu en los últimos 10 años?

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  7. Estoy de acuerdo con Ud, Larry.
    Ahora todos los candidatos nos quieren hacer creer que todos vendemos casas apenas en pocos años de haberla adquirido.
    Hagamos una encuesta en el país y preguntemos cuántos han comprado por lo menos 1 casa, y si luego de comprarla la han vendido. Serán casos excepcionales y tendrán sus razones.

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    1. Por un se habla de estos temas de manera sensata y haciendo un buen análisis, así se enriquece el conocimiento y nos permite tener mejores argumentos para defender o criticar las leyes.

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  8. Excelente análisis, pero: acaso este impuesto no incrementaría aún más los
    Precios de los inmuebles en el Ecuador ?? No crees que los vendedores tratarán de recuperar el impuesto en su precio tipo un gross up?quien paga a la final ? El consumidor/comprador pagaran seguro el incremento... "nunca" el que vende!! Que hacen los profesionales que emiten facturación por honorarios profesionales?? Crees que establecen un precio según oferta y demanda o por lo menos hacen una hojita en Excel con la tabla progresiva del IR y se ponen a jugar y luego de hacer unos numeritos aumentan el impuesto a su facturación para que en neto no se vean perjudicados ..???. en fin, el 7,52% no me parece una mala tasa versus la que te da el
    Sistema financiero por pólizas de acumulación .. creo que hay mucha tela por cortar ... se podría mejorar la excencion de los US8K o reducir el impuesto del 75%... te dejo una más.. si cambias la llanta de tu vehículo un día antes de venderlo, no se te cruza la mente aumentar el nuevo egreso al precio de venta?? No se trata de ser capitalista, socialista, indio, mestizo, rojo, blanco... se llama sentido común .. no cabe por ahora "pacto ético" "ser patriota" "responsable"... insisto, sentido común y lógica ...cuidado enfoquemos el ejemplo de la llanta de que "es una mejora" y podría deducirse de la
    Plusvalía ... cuando tengas tu inmueble sabrás la diferencia entre gasto e inversión y veremos cuál de ellos te puedas deducir de la base imponible ! Saludos

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    1. Rodrigo, es importante diferenciar entre PRECIO y VALOR, así el Vendedor trate de pujar por un Gross, quien determina el VALOR de un inmueble en determinado sector es el MERCADO. Soy un profesional en bienes raíces que factura por honorarios como tú dices, y tienes TODA LA RAZÓN donde indicas que ni siquiera hacen "una hojita de Excel" y como las van a hacer si ninguno , con licencia o sin licencia almacena esta información valiosa. Ejercí la profesión en USA antes de regresar a Ecuador en el 2012, y si, cualquier tipo de especulación es investigada por la FTC.

      Que es lo que hace falta para que los precios de inmuebles estén de acuerdo al mercado?

      La respuesta es información histórica y estadística de transacciones inmobiliarias donde sólo profesionales en bienes raíces puedan intervenir y alimentar esa base de datos que en Norteamérica es conocida como el MLS o Multiple Listing Service, que no es más que una gigantesca recopilación de data, una base de datos históricos de transacciones inmobiliarias, sean estas venta o arriendo.

      Con esta información puedes determinar la plusvalía de cada barrio, sector, canton, etc.

      Otro dato interesante es que en USA y CANADÁ, quienes también hacen uso de esta información por ser considerada fidedigna por provenir de fuentes confiables (los mismos Corredores de bienes raíces) son los municipios locales para determinar anualmente los impuestos prediales o valores catastrales.

      En el año 2014 fui contratado por la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Pichincha para implementar el primer sistema MLS o Servicio de Venta Múltiple con el mismo afán de generar esta información creo yo vital para la economía.

      Cuando hubo la crisis en USA fue por estos datos generados a través de los años que los expertos ya sabían que se avecinaba una crisis. El gráfico 3 de este artículo lo más probable es que fue tomado del MLS de Manhattan. Por qué digo que vital para la Economía? Porque la información generada por estos sistemas MLS son como un termómetro de la Salud Económica de una región, territorio o país

      Por el momento, la única empresa que mantiene una base histórica de datos es RE/MAX, empresa con la cual yo trabajo, y es la razón por la cual, en casi 8 años se convirtió en la inmobiliaria más grande del país, somos los únicos que podemos decir al Vendedor con mucha certeza "este es el VALOR real de tu propiedad" "este es el tiempo promedio que demora una transacción en Monteserrin" "éste es el incremento anual de plusvalía para el Quito Tenis y este es el tiempo promedio de VACANCIA en caso de que quieras comprar para arrendar o sea como inversión"

      Entonces, por más que el Propietario Vendedor quiera incrementar el PRECIO para compensar, quien determina el VALOR REAL es el MERCADO.

      Pero esta información está limitada unicamente a una sola empresa... Imaginemos que todos los corredores e inmobiliarias que cumplen con lo establecido en la Ley para ejercer el corretaje, alimentan esta base de datos:
      •No sería valioso para el consumidor saber cual es la plusvalía no de manera general sino para un sector o un barrio en lugar de confiar solamente en la palabra del corredor, que en muchos casos puede estar manipulada por sus propios intereses?

      •No sería valioso para el inversor saber cual es el valor de renta y venta (basado en precios de cierre y no de oferta) y el tiempo en que demora cerrar una transacción, o cual es el TIEMPO DE VACANCIA en el sector antes de invertir ciegamente en una propiedad? Con toda esta información el profesional inmobiliario podría determinar el ROI (Return On Investment) antes de invertir. O por lo menos tener fundamento cierto para negociar el valor final. Si el sector tiene un PROMEDIO DE VACANCIA de 129 días quizá no sea el mejor sitio para invertir.

      Saludos y buen domingo!

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  9. Con respecto a lo que escribes, crees que si alguien que quiere vender una casa con sobreprecio va a poder venderla? Ahora si se aprueba la ley y la gente empieza a aumentar el valor de sus inmuebles sólo por el hecho de pensar que les va a afectar, no sería esto algo especulativo? Bueno creó que la gente debe informarse mejor y leer la ley antes de estar a favor o en contra. Saludos cordiales

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  10. Con respecto a lo que escribes, crees que si alguien que quiere vender una casa con sobreprecio va a poder venderla? Ahora si se aprueba la ley y la gente empieza a aumentar el valor de sus inmuebles sólo por el hecho de pensar que les va a afectar, no sería esto algo especulativo? Bueno creó que la gente debe informarse mejor y leer la ley antes de estar a favor o en contra. Saludos cordiales

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  11. Menos mal este gobierno ya se acaba porque si hacemos una proyección de las decisiones que ha tomado, las que tomaría en unos años es ubicarnos en casas de acuerdo a la conveniencia tal como sucede en Cuba donde te asignan tu vivienda. El típico problema del socialismo del siglo 21 es que quiere a todos iguales pero para abajo, el que se ha matado trabajando y ha logrado sus bienes ha sido por el estado por ende no es de el sino del pueblo está política es un crimen que no ha funcionado ni en Rusia tarea de pendejos...

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    1. No pues.... con el odio argumenta Sr. jorgewireless

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  12. Mas pendejo eres tu inalámbrico, porque este gobierno no se va a acabar, y no compare con lo de Cuba ni ningun otro pais, con lo que ocurre aqui en el Ecuador, donde todas las decisiones se las han tomado para favorecer a la mayoria de los ecuatorianos, y hablo de la gran mayoría, no de los pocos que no se han matado trabajando como dices, pero han amasado grandes fortunas a costilla del estado y del pueblo.

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  13. Si mi casa tiene 20 años, como hago el calculo

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    1. No paga impuesto porque es a partir de la segunda venta, quién tendría que hacer el cálculo sería tu hipotético comprador si es que la quiere revender.

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    2. Con la Ley actual, si tu has sido dueño 20 años o más, ya no pagas plusvalía.

      Con la Ley propuesta en la Asamblea... el valor de adquisición en la escritura aplicando el Factor de Ajuste determinarás el valor de venta que estaría exento del impuesto, si este es inferior al valor de venta (el valor en que estas cerrando la venta) le restas del valor obtenido a través del Factor de Ajuste. Esa sería la ganancia extraordinaria, a esta le restas los 24 salarios y de ese resultado sacas el 75%. Eso sería el impuesto a pagar

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  14. Para evitar la desinformación de los que a todo lo positivo para el Pueblo, dicen NO !! A la gente hay que aconsejarle, que utilicen la calculadora del SRI y así descubrirán como mienten los amargados, sufridores , envenenados en contra del ÚNICO gobierno, que ha puesto en su sitio a tanto abusivo !!!
    Nos olvidamos de los que se beneficiaron de la Perimetral en Guayaquil, investigaron "quienes se beneficiaron " de este atraco al Pueblo Ecuatoriano ?? Se olvidan de los que se beneficiarán con el nuevo aeropuerto en Daular ?? Quienes han comprado terrenos a precio de huevo y de la noche a la mañana serán los nuevos millonarios en Ecuador, todo porque son panas del cacique Nebot.

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  15. Ahora esta claro todo, Gracias por el Aporte y ha apoyar la ley de Plusvalía..

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  16. En mi caso el terreno que estoy vendiendo en $90000, sumando al costo del terreno los costos básicos de intereses bancarios y trámites, sólo para "no perder", con la ley de plusvalía, debería venderlo a 120000 para pagar el impuesto.

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    1. Para nada, en primer lugar existe una ley de plusvalia vigente AHORA no es nada nuevo, los intereses que has pagado al obtener un credito con un banco no suman valor a tu terreno, eso es problema entre el banco y tu, no puedes sumar los intereses al valor del terreno es absurdo y deshonesto aun así si el terreno te costo 90000 puedes sumar el valor de las mejoras que hayas hecho y cuyos gastos tu hayas incurrido, lo cual aumenta el valor del terreno, si has gastado 10000 en mejoras tu terreno vale 100000 sobre esos cien mil se calcula el impuesto, vendiendo este terreno a 120000 hay una ganancia especulativa de 12480 (lo que quieres robarle al comprador) el impuesto se calcula sobre este valor especulativo y terminas pagando 2772 dólares de impuesto, en pocas palabras a pesar de que robaste al comprador pagas una pequena cantidad de ese robo en impuesto... son un chiste comprar terrenos a credito y venderlos haciendo pagar al comprador el interes ademas de la ganancia, todo esto sin mover un dedo y encima hasta indignados... produzcan y hagan algo productivo!

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    2. En cierto sentido es verdad hay una ley actual, pero por que decir que es deshonesto que yo quiera vender algo en lo que yo considero que vale para mí????.... osea, yo compro una casa y hago mejoras, la pinto, invierto. y le pongo un valor. ese valor es algo que yo he determinado x mi analisis, decir que es mucho o poco es algo personal, en eso radica el rechazo, en que están inmiscuyendose en mi espacio me están vulnerando.

      Si tu tienes algo y crees que vale un millón... ese es tu precio, x que debe ser deshonesto???...eso es tirado de los cabellos. Ahora claro....que alguien me pague lo que yo pido es otra cosa. talvez nunca lo venda el bien, pero mi precio es mi precio.

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  17. Si luego de leer este artículo no entinden, entonces, las cosas se ponen difíciles. Porque los cálculos ya no son los detallados sino políticos.

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  18. Muy buen artículo. Hay que conocer para opinar, y no escribir cualquier tontería solo porque la gente egoísta así lo dice.

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  19. Muy buen artículo. Hay que conocer para opinar, y no escribir cualquier tontería solo porque la gente egoísta así lo dice.

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  20. Clarisimo análisis ahora más que nunca en contra de la Ley de Plusvalía.

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  21. Muy buen análisis. A apoyar la ley de Plusvalía, que lejos esta de ser confiscatoria. Hay que poner este tipo de argumentos para el debate de la opinión ciudadana; caso contrario, seremos victimas de los fanfarrones de la política.

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  22. Señores, apoyo esta ley que sin duda hará que se regulen los precios y arriendos en especial aquí en Cuenca. Pero por favor señores del SRI, qué esperan para poner más impuestos a Extranjeros. Ese es el principal problema por lo que subieron tanto los precios de los terrenos y arriendos. Viven aquí como reyes, y no pagan NADA de impuestos, y para yapa reciben servicios de salud GRATUITOS. Ya que la mayoría son jubilados. El mejor paraíso para estos señores se llama Ecuador. ¿Porqué? Un ecuatoriano jubilado en E.E.U.U. podría hacer algo similar? o en cualquier otro lugar del mundo. Por favor esperamos se reinvindiquen!!!

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  23. Independientemente de que sea beneficioso o no...quien va a controlar a los notarios y en especial las notarias, abusivas que le hacen cuentas alegres a los vendedores que oecan de ignorancia y desconocimiento. Hoy en dia yo vendo una casa el notario me hace una cuenta alegre y ha pasado que cobra 2000 de plusvalía el vendedor la paga pero el recibo del municipio lo recibe el comprador y el vendedor jamás se enteró de la ESTAFA....soy asesor inmobiliario y he visto estos casos los notarios sacan la calculadora y HORROR salen cuentas abismales a pagar por este bendito impuesto. Y en algunos casos estan excentos...pero igual le clavan un valor. QUIEN CONTROLA A LOS NOTARIOS????. TAREA PARA ALGUN MEDIO DE COMUNICACION INVESTIGATIVO Y SERIO.

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  24. Felicitaciones!! Excelente articulo mas claro que el agua!! Keep going!!

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  25. Este impuesto debería aplicarse solo en los casos donde claramente hubo compra de terreno antes de obras publicas, es sin duda un impuesto confiscatorio para todo el que quiera ganar algo con la venta de su terreno.

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  26. una pregunta..y que conste que soy correista... el abuelo de mi esposo compro un terrero hace 38 años en sucres que transformado a dolares da 40 dolares.. y hoy día está valorado en 100.000 y no ha habido ni obra municipal ni del gobierno y en la tabla me sale a pagar de impuesto según la calculadora tributaria me tocaría pagar 67.940.25 así es???

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    1. Toma por correista...

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    2. Se tiene que actualizar el catastro municipal y poner el precio de mercado por el sector y luego puedes aplicar la calculadora del Sri. . No vas a pagar nada de impuesto es seguro a mi me pasa lo mismo

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    3. El impuesto aplica a partir de la segunda venta luego de la vigencia de la ley, es decir no aplica en este caso.

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  27. No entiendo porqué ponen en el mismo saco a los terrenos sin construir y a los bienes construidos. Casas o departamentos.
    Por otro lado toda la planificación municipal está disponible. Ya basta de esa estupidez de creer que todo es un sectreto que solo los gringos saben...

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  28. Realmente me asombro cuan ilusos piensan que somos los ecuatorianos la ganancia marginal que este análisis presenta según el Banco central es un límite impuesto que no compensa la pérdida del valor del dinero a largo plazo en este mismo ejemplo les pido reflexionen si al adquirir un bien por 100000 dólares y venderlo luego de 10 años en 200000 aparenta una gran ganancia del 50% lo cual es un gran falacia el valor del dinero depende de entre muchos factores oferta y demanda inflación fortaleza de la moneda entre otros ahora me explico con el capital generado por la venta es improbable por no decir imposible comprar un bien inmueble similar por el precio de 100000 debido a que el mercado a cambiado y las mismas viviendas que costaban hace 10 años ese valor ahora estén costando mucho más por tanto la verdadera ganancia no sería 100000$ si no la diferencia entre adquirir un valor de similar características que el vendido y sustraer del valor total de ingresos por venta lo cual no ascenderá a un valor realmente rentable como se pretende decir en este análisis por favor no más mentiras si desean combatir la especulación creen una ley para penar este hecho no impuestos que solo perjudican la ya frágil economía Ecuador buenas noches y gracias

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  29. Tengo una pregunta que seguro se desprende de mi desconocimiento como abogado. La variable "n" del factor de ajuste, según puedo ver del texto del proyecto de ley, sirve para elevar la variable "(1+i)" de dicho factor, y no para multiplicarla.

    Es decir, si es que una casa se vende luego de cinco años de comprada, el factor de ajuste sería (siguiendo las cifras del ejemplo suyo, 8,52 elevado a la 5 (total 44.895) y no 8.52 multiplicado por 5 (total 42.6).

    Agradeceré sus comentarios.

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  30. La OPOSICION sabe que esta ley es beneficiosa, pero no para ellos.... por eso el discurso que conviene que el 75% es de toda la ganancia para hacer creer al pueblo que todo se lo lleva el gobierno, y de esto la "prensa" colobora mal informando; y, tampoco se pronuncian las UNIVERSIDADES con su conocimiento técnico de estas propuestas sin mezclarse en roles políticos sino dejar claro el conocimiento científico de las que ellas son capaces de demostrar...!!!

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  31. Mi padre compro un terreno hace 40 años en aproximadamente $1000, sobre el y durante toda su vida construyo una casa de 3 plantas que actualmente esta avaluada en 120.000. Mi padre hoy ya no esta entre nosotros y mi madre planea venderla pues todos sus hijos crecimos y tenemos nuestros propios hogares. El avaluo catastral dice que la casa tiene un valor de 40.000, Que valor deberia usar en su calculadora?

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  32. Las propiedades cuyos dueños las hayan poseído durante más de veinte años, no aplica ni la actual ley de plusvalía, ni mucho menos la que que se está estudiando. Así que no nos rompamos la cabeza con cálculos inútiles. Sencillamente la plusvalía, en nuestro caso es cero

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  33. Respecto a los avalúos catastrales, que fijan los Municipios, en general, están desfasados, tanto hacia arriba, como hacia abajo, por eso con el nuevo proyecto de Ley, se aplicaría la misma, solo a las segundas ventas y pasado un período de transición, precisamente, para que los municipios corrijan esos desfases y actualicen sus catastros.

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  34. Después de leer los comentarios llego a la conclusión que todos se ponen como probables vendedores, pero nadie se pone en lugar de comprador! La ley está orientada a beneficiar a los compradores con precios acordes a la realidad nacional. Por esa razón apoyó la ley.

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  35. Excelente post. Claro y conciso, incluso para los neófitos en economía. Ojalá que cierta prensa supiera leer, y que, cuando lean, supieran entender. Pero no, como defienden oscuros intereses no pueden ni quieren entender nada.

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  36. Rodrigo, es importante diferenciar entre PRECIO y VALOR, así el Vendedor trate de pujar por un Gross, quien determina el VALOR de un inmueble en determinado sector es el MERCADO. Soy un profesional en bienes raíces que factura por honorarios como tú dices, y tienes TODA LA RAZÓN donde indicas que ni siquiera hacen una hojita de Excel, y como las van a hacer si ninguno de nosotros, con licencia o sin licencia almacena esta información valiosa. Ejercí la profesión en USA antes de regresar a Ecuador en el 2012, y si, cualquier tipo de especulación es investigada por la FTC.

    Que es lo que hace falta para que los precios de inmuebles estén de acuerdo al mercado? La respuesta es información histórica y estadística de transacciones inmobiliarias donde sólo profesionales en bienes raíces puedan intervenir y alimentar esa base de datos que en Norteamérica es conocida como el MLS o Multiple Listing Service, que no es más que una gigantesca recopilación de data, una base de datos históricos de transacciones inmobiliarias, sean estas venta o arriendo.

    Con esta información puedes determinar la plusvalía de cada barrio, sector, canton, etc.

    Otro dato interesante es que en USA y CANADÁ, quienes también hacen uso de esta información por ser considerada fidedigna por provenir De Fuentes confiables (los mismos Corredores de bienes raíces) son los municipios locales para determinar anualmente los impuestos prediales o valores catastrales.

    En el año 2014 fui contratado por la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Pichincha para implementar el primer sistema MLS o Servicio de Venta Múltiple con el mismo afán de generar esta información creo yo vital para la economía. Cuando hubo la crisis en USA fue por estos datos generados a través de los años que los expertos ya sabían que se avecinaba una crisis. La tabla 3 de este artículo lo más probable es que fue tomado del MLS de Manhattan.

    Por el momento, la única empresa que mantiene una base histórica de datos es RE/MAX, empresa con la cual yo trabajo, y es la razón por la cual, en casi 8 años se convirtió en la inmobiliaria más grande del país, somos los únicos que podemos decir al Vendedor con mucha certeza "este es el VALOR real de tu propiedad" "este es el tiempo promedio que demora una transacción en Monteserrin" "éste es el incremento anual de plusvalía para el Quito Tenis y este es el tiempo promedio de VACANCIA en caso de que quieras comprar para arrendar o sea como inversion"

    Entonces, por más que el Propietario Vendedor quiera incrementar el PRECIO para compensar, quien determina el VALOR REAL es el MERCADO.

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  37. Esta bien pagar un impuesto que sea razonable basado en un sustento jurídico o lógico razonable. Pero decir que x que alguien vende algo en un x valor x encima de lo que nosotros "creemos" debe ser el precio es deshonesto...eso es tirado de los cabellos. Estamos jugando con los principios de libertad.

    Si yo compro algo de oportunidad y pago poco x que negocio de "cualquiera" sea la forma y hago un trato con el que me lo vende...y despues ese artículo lo vendo en 10 veces su valor.... donde esta la deshonestidad????.... en que alguien crea que no debe ser así?. .. x favor. Estoy en mi libre derecho de determinar el precio en el que quiero vender algo que me pertenece. Ahora que este loco y el precio es exhorbitante...ese es mi problema...y del que lo quiera comprar.

    Eso es lo que no me parece de esta ley. Pienso que vulnera mi espacio x que me dice que debo ganar y que no....y aún más Soy calificado de deshonesto. Una locura.

    Miren, no nos damos cuenta pero nos están empujando a una sociedad igualitaria absurda (x que el que más trabaja es justo que tenga una mejor posición que el que no lo hace). los que no podemos comprar un 4x4 del año x su precio, antes teníamos la esperanza de que pasen los años y lo adquirías con 10 o 15 años de uso y lo "disfrutabas" ahora resulta que le pusieron impuestos verdes ASTRONOMICOS supuestamente para beneficiar al planeta. Solo algún ingenuo cree esto. Entonces ahora debes conformarte con carros pequeños x que los de mayor cilindraje son prohibitivos.

    pd: ojo estoy de acuerdo en pagar. pero x Dios cobremos lo que ya esta vigente.... solo con eso subirían las rentas. sin necesidad de esta locura.

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  38. En conclusion de lo que he leido, la ley sobre la plusvalua no es mala, pero a mi parecer nadie soporta un impuesto mas,aqui se trata de controlar al especulador, cuando no se puede controlar ni a los propios mandos puestos por este gobierno. Donde puede haber confianza??? Si todos los dias sabemos de un escandalo nuevo, cual fue el fin de enviar esta ley como urgente, cuando ya esta de salida? Señores pueden uds ser muy tecnicos pero eso no convence porque tenemos derecho a saber la verdad sobre esta ley

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  39. Esto es una balberia del Estado, tienen una mala premisa de esto por que siendo hasi nuestros ciudadanos del Ecuador están siendo vulnerados por los derechos que les corresponde es decir que con él fuerzo del trabajo se consigue un bien inmueble, y entra nuevamente él estado a los bolsillos de los Ecuatorianos.

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  40. Muchos jóvenes cuentan con la posibilidad de buscar venta de casas en rosario para poder cursar estudios terciarios u universitarios. Los padres que tienen la posibilidad económica deciden invertir en la adquisición de casas en venta en Rosario ya que son varios años de estudio. Sobretodo si tienen más hijos que irán luego a vivir y estudiar en la ciudad de Rosario.

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