Impuesto a la plusvalía

El 1 de diciembre de 2016, el presidente Rafael Correa, envío por segunda ocasión el proyecto de ley de impuesto a la plusvalía. Con ello, nuevamente se pone sobre el tapete de la discusión política-económica el tema tributario. Lamentablemente, al igual a lo sucedido con el impuesto a la herencia, y cerca de convertirse en una constante cuando se trata de impuestos en Ecuador, el debate carece de rigurosidad técnica sumado a una gran dosis de desinformación por parte de los actores políticos y medios de comunicación. 

Sin análisis alguno, los candidatos de oposición (salvo Paco Moncayo) ya han anunciado que de ganar las elecciones abolirían dicho tributo ignorando que los tributos al valor de la tierra tienen una larga historia mundial. Por ejemplo, en 1879 en el libro “Progreso y Miseria”, Henry George, un economista de corte liberal de la ciudad de Nueva York, argumentaba que la tierra debe ser gravada ya que es un bien que pertenece a la humanidad siendo que no es una creación del hombre por lo que el valor que se extraiga de esta es cuestionable. Su argumento era que la plusvalia de la tierra al no ser producto del esfuerzo propio del hombre, en contraposición al valor que se devenga del trabajo, debería de pagar un tributo. En cuanto a los economistas modernos: Marshall, Samuelson, Friedman, Krugman entre otros, estos argumentan que los impuestos sobre la tierra (bienes inmuebles) son eficientes y no distorsionan el andamiaje de la economía, siendo una fuente correcta de financiación para el desarrollo de las urbes. 

El impuesto a la plusvalía en Ecuador, se ha anunciado con una tasa marginal del 75%, lo que lleva a una gran manipulación política. Esto, debido a que la gran mayoría de la población no entiende como realmente se debe computar el cálculo del impuesto, planteando así la falsa ilusión de que el impuesto sería confiscatorio y por ende tremendamente injusto. 

Lo cierto es que el impuesto en mención es un tributo progresivo que busca castigar las ganancias extraordinarias producto del esfuerzo de terceros y la especulación en la venta de bienes inmuebles, no así la ganancia ordinaria producto del esfuerzo propio. El establecimiento del punto en el cual una ganancia deja de ser ordinaria y empieza a ser extraordinaria siempre será debatible técnicamente, algo similar al establecimiento de una tasa de usura, lo cual no anula el hecho de que a nivel global la usura sea sancionado como un delito a partir de cierto punto de inflexión en la tasa de interés. 

El principio del impuesto a la plusvalia se rige por pagar más en función de un mayor ingreso extraordinario, siendo que la tasa efectiva en la mayoría de los casos es baja e incluso nula. La base imponible para el cálculo del impuesto es la diferencia entre el valor de venta del inmueble y el valor de compra capitalizado a la tasa de interés efectiva (valor ordinario), tomando en cuenta los gastos por mejoras y una exención de 24 salarios mínimos. Actualmente la tasa efectiva que pública el BCE a 360 días o más es del 7.52% anual, lo que implica que al cabo de 10 años el precio de un inmueble puede poco más que duplicarse por concepto de valor ordinario y el impuesto a pagar sería cero. 

Para ilustrar, una casa que se compra hoy en 100 mil dólares y que en 10 años se vende en 200 mil dólares pagaría CERO de impuesto. Esto se explica porque el valor de dicha casa capitalizado por 10 años al 7.52% es de 206,610 dólares, y si a esto se le suma el valor de la exención 8,784 dólares se tiene que la base imponible es menor a 0 (200,000 – 206,610 – 8,874 = -15,394), por lo que 75% de tasa marginal de impuesto multiplicado por 0, da como resultado CERO DE IMPUESTO a pagar. 

Pero si esa misma vivienda se vendería en 250 mil dólares, es decir su valor en 10 años se multiplico por 2.5, dicha transacción ya pagaría un impuesto, pues la base imponible sería mayor a cero. En dicho caso la base imponible sería 34,605 dólares (250,000 – 206,610 – 8,875 = 34,605). Esto determina que el impuesto a pagar sería de 25,955 (34,605*75%=25,955) lo que implica una tasa efectiva del 10.38%, un impuesto que no puede considerarse como confiscatorio. 

(Calcule su propio ejemplo de impuesto a pagar mediante este libro de Excel, llenando las casillas en verde)

Siguiendo la misma lógica, si dicha casa de 100 mil dólares al cabo de 10 años se pudiera vender en 500 mil dólares, es decir, multiplicar su valor por 5, el impuesto a pagar entonces sí sería oneroso. En dicho caso, el impuesto efectivo sería del 42.7% por lo que se pagaría un impuesto de 213,455 dólares dejando un valor neto de venta de 286,545 dólares. Por ende, el efecto del tributo lleva a que, a partir de cierto valor la ganancia marginal por vender un bien inmueble a un valor especulativo sea casi plana, lo que desincentiva la especulación de bienes inmuebles siendo que esto ayuda a mitigar posibles burbujas inmobiliarias a futuro (Ver Gráfica 1). 

Gráfica 1. valor de venta, impuesto, venta neta e impuesto efectivo, inmueble comprado en 100 mil dolares y vendido luego de 10 años

Otra forma de entender el efecto que tiene el impuesto, es mediante la comparación entre la tasa de valoración de un bien inmueble en contraposición a la tasa de valoración neta del inmuebles (Ver gráfico 2). Es decir, comparar cuanto puede ser la ganancia anual de un bien inmueble antes y después del pago del impuesto. Los datos demuestran que, para un inmueble de 100 mil dólares, la curva empieza a tener un efecto marginal decreciente a partir del 8% anual, lo que implica que a una ganancia superior al 8% anual puede interpretarse como extraordinaria, siendo que esta empieza a tributar de manera bastante progresiva. 

Gráfica 2. Tasa de valoración vs tasa de valoración neta, inmueble comprado en 100 mil dolares y vendido en 10 años

Dado a que dentro de la fórmula de cálculo existe una exención de carácter fija, determinada en 24 salarios mínimos. Para bienes de un menor valor, por ejemplo 20 mil dólares, el punto de inflexión entre la ganancia ordinaria y la extraoridnaria resulta mayor situándose en el 9% anual, lo que denota el carácter progresivo del impuesto al permitir que en términos proporcionales la ganancia ordinaria sea mayor para bienes inmuebles de menor valor. 

En resumen, el impuesto a la plusvalía grava progresivamente el ingreso extraordinario producto de la venta de un bien inmueble, siendo que actualmente se reconoce como ganancia ordinaria a aquella que no sobrepase una capitalización anual del 7.52% más un monto fijo de 24 salarios mínimos. Limitar la ganancia de bienes inmuebles si bien podría resultar en un menor incentivo para comprar este tipo de bienes, tiene otros efectos positivos tales como la diversificación de inversiones a otros sectores de la economía como bonos y acciones de empresas, lo que en terminos macroeconomicos resulta positivo. Así mismo, limitar la rentabilidad del mercado inmobiliria previene que a futuro se forme una burbuja en este sector.  

Por último, la teoría económica desde hace mucho tiempo atrás respalda la imposición de gravámenes sobre la tierra, en dicho sentido un impuesto sobre el valor de la tierra como lo detalla The Economist es eficiente. Por consistente y por cómo está estructurado el impuesto a la plusvalía en Ecuador, este también sería beneficioso, siendo que evitaría la especulación de bienes inmuebles impidiendo que personas se enriquezcan a causa de poseer información privilegiada sobre el desarrollo de planes urbanos a futuro, o por la simple fortuna de poseer un bien que adquirió valor producto del esfuerzo de terceros.

Alcance: 

 Existen algunos puntos importantes referentes a la ley de plusvalia que es importante recalcar:

1) El sector de la construcción, comprendido por personas juridicas y naturales que se dedique a la construcción de bienes inmuebles para su comercialización, esta exento del tributo. Esto implica que el tributo no afecta las operaciones de este este tipo de emprendimientos, que estan inmersos en la compra y venta de terrenos con regularidad.

2) El impuesto empieza a regir pasado un periodo de transición, siendo ademas que el impuesto entra en vigencia apartir de la segunda venta de un bien inmueble desde que se aprueba la ley. Esto es necesario dado a que actualmente una gran cantidad de inmuebles estan subvalorados acorde a los registros de sus escrituras, siendo que si se tomase dicho valor el impuesto se distorcionaria. Es importante recalcar que de aprobarse esta ley, lo que se sugiere es asegurarse de que el valor de la escritura no sea inferior al valor que se pago por el bien, de tal forma que a futuro no se pague un impuesto excesivo.

3) No son objeto del impuesto a) sucesiones; b) donaciones; c) rifas y sorteos; d) remates o ventas judiciales o por venta del Estado; e) dación en pago del inmueble por parte del deudor o garante del deudor, para cancelación de deudas.

Ejemplos en los que se paga 0 de impuesto (dar clic para ampliar)

Dato de interés

Un dato de interés es que en Manhattan el precio por pie cuadrado de los bienes inmuebles en 10 años no se ha duplicado, esto implica que si el impuesto a la plusvalía que se plantea en Ecuador se hubiese aplicado en dicha ciudad entre 2006 y 2016, serían muy pocas las personas que al vender su inmueble hubiesen pagado el impuesto a la plusvalía.

Gráfico 3. Crecimiento del valor de bienes inmuebles en Manhattan (Nueva York)